Son yıllarda İstanbul’da kiralar sadece bir “ev bulma” meselesi olmaktan çıktı, hayatın merkezine oturan ve milyonlarca insanın yaşam kalitesini düşüren, büyük bir ekonomik ve toplumsal soruna dönüştü.
Uluslararası araştırmalara göre İstanbul, artık dünyada maaşın kirayı bile karşılayamadığı sayılı şehirlerden biri. Bu tablo, bir yandan şehirdeki gelir dağılımı dengesizliğini ve plansız büyümeyi gösterirken, bir yandan da çözüm arayışının ne kadar acil olduğunu ortaya koyuyor.
İstanbul neden bu kadar pahalı hale geldi?
1. Aşırı talep, yetersiz ve dengesiz arz
İstanbul Türkiye’nin en büyük ekonomik ve sosyal merkezi. Bu yüzden iş ve eğitim olanakları nedeniyle şehir dışından ve yurtdışından çok ciddi göç alıyor. Ancak bu göç, uzun yıllardır “herkes için” planlı konut üretimiyle desteklenmedi. Yeni yapılan konutlar genellikle üst gelir grubuna hitap eden lüks projeler oldu. Orta ve alt gelir grubuna yönelik, şehir merkezine yakın, ulaşılabilir fiyatlı kiralık ev sayısı ise artmadı.
Bu durum kiralık konut piyasasında büyük bir açık yarattı: Talep çok, arz yetersiz ve dengesiz. Sonuç olarak fiyatlar hızla yükseldi.
2. Enflasyon ve gayrimenkulün yatırım aracı hâline gelmesi
Yüksek enflasyon ve ekonomik belirsizlik, özellikle varlıklı kesimi gayrimenkul yatırımına yöneltti. “Paranın değer kaybetmesinden” korkanlar, konut satın alıp kiraya vererek kazançlarını garanti altına almak istedi. Bu, konutların asıl amacı olan “yaşam alanı” kimliğinden uzaklaşarak “finansal enstrüman” hâline gelmesine yol açtı. Dolayısıyla konut sayısı artsa bile kira fiyatları düşmedi; aksine yükseldi.
3. Deprem gerçeği ve kentsel dönüşüm
İstanbul, deprem kuşağında yer alıyor. Özellikle 1999 depremi sonrası başlayan kentsel dönüşüm, zamanla daha da hız kazandı. İnsanlar eski binalardan çıkarak daha sağlam yeni binalara taşınmak istedi. Ancak yeni yapılan binaların sayısı, talebi karşılamaya yetmedi. Ayrıca geçici konut ihtiyacı da kiralara ek baskı oluşturdu.
4. Yabancı talebi ve döviz bazlı kiralar
İstanbul, sadece yerli göç değil, yabancı yatırımcı ve yabancı kiracılar için de cazip bir şehir. Oturum izni almak isteyen yabancıların talepleri ve dövizle kira sözleşmeleri, fiyatları yerli kiracılar için de yukarı çekti. TL ile maaş alan bir kişi için döviz artışı demek, kira yükünün hızla katlanması anlamına geliyor.
5. Plansız şehirleşme ve altyapı sorunları
İstanbul’un hızlı ve plansız büyümesi, ulaşımı zor, altyapısı eksik bölgelerde bile kira fiyatlarını yükseltti. Şehir merkezi sayılabilecek semtlerde ise zaten kiralar dudak uçuklatıcı seviyelere ulaştı.
İstanbul’da kira krizinin sonuçları
Gelir-gider dengesi bozuldu: Ortalama maaş 855 euro civarında (yaklaşık 40 bin TL). Kira ise maaşı geçiyor. Kiracılar için faturalara, gıdaya, ulaşıma ve sosyal hayata bütçe kalmıyor.
Kira sonrası eksi bütçe: İstanbul’da maaşın tamamı kiraya gitmekle kalmıyor, üstüne 13 euro (yaklaşık 614 TL) ek gelir bulmak gerekiyor. Yani kira ödedikten sonra elde “eksi” bütçe kalıyor.
Yaşam kalitesi düşüyor: İnsanlar kira ödeyebilmek için daha uzak, daha eski veya daha küçük evlerde yaşamayı kabul etmek zorunda kalıyor.
Toplumsal huzursuzluk: Kiracılar ile ev sahipleri arasında ciddi gerilimler oluşuyor. Fahiş artış talepleri, tahliyeler, hukuki süreçler artıyor.
Gelecek kaygısı büyüyor: İnsanlar artık İstanbul’da yaşamayı sürdürülebilir görmemeye başlıyor; bu da beyin göçüne ve başka şehirlere göç dalgasına yol açıyor.
Peki çözüm ne? İstanbul nefes alabilir mi?
İstanbul’un “yaşanabilir” bir şehir olmaya devam edebilmesi için kısa, orta ve uzun vadede bir dizi çözüm mümkün:
*Sosyal konut ve kiralık konut projeleri
Devlet ve belediyeler, dar ve orta gelir grubuna yönelik, şehir merkezine veya toplu ulaşım hatlarına yakın bölgelerde sosyal konut projeleri geliştirmeli. Sadece “satılık” değil, “kiralık sosyal konut” modeli de hayata geçirilmeli.
*Kira piyasasına düzenleme ve denetim
Fahiş artışlara sınırlama getiren, kira kontratlarını resmi ve şeffaf hâle getiren düzenlemeler, kiracıları korurken piyasayı da dengeler. Kayıt dışı kira gelirlerinin önlenmesi için vergi denetimleri artırılabilir.
*Kentsel dönüşümde geçici konut planı
Dönüşüm nedeniyle evinden çıkan insanlar için uygun fiyatlı geçici konut alanları oluşturulmalı. Bu sayede kira talebi belli bölgelerde ani sıçramaz.
*Bölgesel kalkınma ile göçü azaltmak
Anadolu şehirlerinde yeni organize sanayi bölgeleri, teknoparklar ve üniversite yatırımlarıyla istihdam artırılırsa, İstanbul’a göç baskısı azalır. Bu da kira fiyatlarına dolaylı olarak olumlu yansır.
*Boş konut vergisi veya teşviki
Boş tutulan ve kiraya verilmeyen evlere “boş konut vergisi” uygulanabilir veya kiraya veren ev sahiplerine vergi indirimi sağlanabilir. Böylece piyasaya yeni arz girer.
*Dövizle kira sınırlaması
Yerel halkın kiralamalarında dövizle sözleşmelere sınırlama getirilebilir. Bu, TL gelirli kiracıların döviz kurundan zarar görmesini engeller.
*Planlı şehirleşme ve ulaşım yatırımları
Şehir sadece birkaç merkezden ibaret olmaktan çıkarılmalı; yeni cazibe merkezleri, iş alanları ve ulaşım yatırımları ile kira baskısı homojen dağıtılmalı.
İstanbul’un geleceği
İstanbul’un kira krizi, sadece ev fiyatlarından ibaret değil; aynı zamanda “adalet” meselesi. Bir şehirde insanlar maaşının tamamını kiraya veriyor, üstüne borçlanıyorsa; orada sadece ekonomik değil, sosyal bir kriz var demektir.
İstanbul hâlâ büyülü bir şehir; tarihi, kültürü, dinamizmi ile dünyanın sayılı kentlerinden biri. Ama “yaşayanlar” için hayat her geçen yıl daha zor hale geliyor. Eğer cesur ve gerçekçi çözümler uygulanmazsa, İstanbul, “gelmek isteyenlerin” değil, “zorunlu kalanların” şehri olur.
Ve asıl üzücü olan, İstanbul’u İstanbul yapan ruhu da yavaş yavaş kaybetmiş oluruz.
İstanbul nefes almayı hak ediyor; kiracılar, gençler, emekliler, dar gelirli aileler daha insanca bir hayatı hak ediyor. Bu sorun kader değil; doğru planlama, adaletli vergi ve sosyal konut politikalarıyla çözülebilir.
Yeter ki gerçekten çözmek isteyelim.
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar
[email protected]
