Pandemi sonrasında tüm dünya ekonomisi sarsıldı. Dünya Eşitsizlik Raporu da konut meselesinin sadece yerel değil, küresel bir eşitsizlik göstergesi haline geldiğini ortaya koyuyor.
Rapora göre, dünya genelinde servet dağılımındaki adaletsizlik giderek derinleşiyor; en zengin yüzde 10’luk kesim, toplam servetin yaklaşık yüzde 76’sına sahipken, alt gelir grupları barınma gibi temel ihtiyaçlarını karşılamakta giderek daha fazla zorlanıyor. Bu durum, gayrimenkulün bir barınma aracı olmaktan çıkarak sermaye birikimi aracı haline gelmesiyle doğrudan bağlantılı. Türkiye’de de benzer bir tablo görülüyor; konut sahibi olan bir kesim, artan değerlerden kazanç sağlarken, geniş halk kesimi giderek artan kira ve konut fiyatları karşısında barınma hakkına erişmekte zorlanıyor. Peki, ülkemizde neler yaşandı, birlikte bakalım:
2018 yılında döviz kurlarında yaşanan ani yükselişi durdurmak amacıyla faiz oranlarının artırılması, birinci el konut alımlarında azalmaya yol açtı. Bu durum müteahhitlerin yeni konut projeleri için gerekli sermayeyi oluşturamamalarına neden oldu. Böylece ülkemizde konut stoğunda azalma süreci başladı.
İzleyen yıllarda, TÜİK’in fiyat ve maliyet endeksleri verilerine göre, pek çok sektörde olduğu gibi, inşaat sektöründeki maliyetler artmaya devam etti. Bu da üretimin düşmesine neden oldu. Sonuç olarak, özellikle 2020 yılından itibaren konut fiyatlarında hızlı bir artış yaşandı. Kiracı sayısı arttı, kendi evinde oturanların nüfusa oranı ise azaldı. Hane halkı sayısının giderek düşmesi de sorunu derinleştirdi.
Veriler incelendiğinde, gayrimenkulün yatırım aracı olarak daha çok belirli bir kesimin elinde toplandığı görülüyor. 2020 yılında sunulan düşük faizli krediler ve yüksek enflasyonist ortam da yatırımcıları konut alımına yönlendirdi.
Bu gelişmelerle birlikte, “Konut bir yatırım aracı mıdır yoksa barınma ihtiyacı mı?” sorusu da daha fazla gündeme gelmeye başladı. Ancak bu soruya cevap aranırken, oturduğu ev dışında az sayıda konuta sahip olan ve geçinmeye çalışan vatandaşların da bulunduğu unutulmamalıdır.
Yeni finansman modelleri ve faiz politikaları gibi çözümler, henüz kalıcı bir iyileşme sağlamış görünmüyor. Belki vergi politikaları ile desteklenmeli. Kiraların baskılanmasına yönelik politikalara rağmen, yüksek enflasyon ve konut değerlerinin artması gibi nedenlerle kiralar da yükselmeye devam ediyor.
Günümüzde kredi almak ve geri ödemek zorlaşmış olsa da, konut satışlarında genel ekonomik durgunluğa kıyasla belirgin bir yavaşlama da görülmüyor. Özellikle küçük ve daha uygun fiyatlı konutlara yönelişin arttığı dikkat çekiyor.
Herkese güvenli bir yuva dileklerimle,
Berrin Gürsoy İplikçi
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
