23.12.2025 tarihinde Bilirkişilik Daire Başkanlığı tarafından yayımlanan “Bilirkişilik Siciline Kabule İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Duyuru” ile bir süredir pilot olarak ve sadece icramüdürlüklerindeuygulanan “Tüzel Bilirkişilik” fiilen yürürlüğe girdi.Bu adım, özellikle gayrimenkul değerleme alanında ciddi soru işaretlerini de beraberinde getirdi. Özel Hukuk Tüzel Kişilerinin Bilirkişilik Hizmeti Vermesine İlişkin Usul Ve Esaslar’a göre tüzel bilirkişilerin;Anonim şirket olmak,bölge kurulunun yetki çevresinde merkez veya şubeye sahip olmak,pay sahiplerinin tamamı yabancıysa Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı tam yetkili bir ticari temsilci atamak gibi şartları taşıması gerekiyor.Yeni düzenlemeye göre gayrimenkul değerleme alanında sadece özel hukuk tüzel kişileri bilirkişilik yapabiliyor. Bu Türkiye’deki gayrimenkul davalarına dolaylı biçimde yabancı sermayenin dahil edilmesi riskini gündeme getiriyor. Gayrimenkul, yalnızca bir yatırım aracı değil; kamu düzeni, şehircilik ve mülkiyet hakkıyla doğrudan ilişkili stratejik bir alan. Gerçek Kişi Bilirkişiler Ne Olacak? Tüzel kişilerin bünyesinde bilirkişi olarak çalışacak kişilerin önce gerçek kişi olarak bilirkişilik başvurusu yapmış olmaları gerekiyor ve bu alan da sadece bir tane: Kamulaştırma. Ancak bu kişiler listeye kaydedilmiyor, sadece sicile alınıyor.Peki bu ne anlama geliyor? Şirketten ayrılan bir bilirkişi, bağımsız olarak bilirkişilik yapamayacak mı? Halihazırda şirketler bünyesinde bulunan gerçek kişiler bilirkişiliği şirket üzerinden mi yapmak istiyor veya yapmak istiyor mu?  Yine Özel Hukuk Tüzel Kişileri İçin: 1. Sermaye Piyasası Kurulunca yayımlanan gayrimenkul değerlemeye yetkili kuruluşlar listesinde yer almak. 2. Gayrimenkul Değerleme alanında asgari 5 yıl süreyle faaliyette bulunmak. 3. Şirketin merkez bünyesinde tam zamanlı asgari 10 bilirkişi çalıştırmak. 4. Şubelerinin bulunduğu yer bölge kurullarına başvuru için o şube bünyesinde tam zamanlı asgari 2 bilirkişi çalıştırmak. 5. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) üyesi olmak. 6. 2/4/2014 tarihli ve 28960 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan TDUB Statüsüne göre kınama ve daha ağır bir ceza almamış olmak şartları aranıyor. Bu kriterlere uyan ve başvuru yapacak kaç şirket var ve bilirkişilik yapabilecek personel sayısıtüm Türkiye için yeterli mi? Tanımlanacak personelin tamamının bilgi ve tecrübesi halihazırda bilirkişilik yapanlara kıyasla yeterli mi? Yeterli değilse şirket bünyesinde çalışmayan bilirkişilere şirket çalışanı olun mu denmek isteniyor?Ücretlendirme nasıl olacak ve paylaşılacak? Bilirkişiler, yalnızca teknik bilgiye değil, bazı durumlarda Yargıtay içtihatlarına, bölgesel piyasa koşullarına da hâkim olmalıdır.Tüzel şirketler için uygulanan icra müdürlüklerindeki kıymet takdirine yönelik pilot uygulama haricinde gayrimenkul değerleme ile ilgili geçit hakkı, kısıtlı lehine işlemler, ecrimisil, ortaklığın ivaz ilaveli giderilmesi, muhdesat hesabı, intifa hakkı çeşitleri gibi pek çok dava konusu var. Mevzuat açık: Bilirkişi; görevlendirmeyi yapan merciye, davanın taraflarına ve kendi işverenine karşı dahi bağımsızdır.Yakınlarının ya da iş ilişkisi içinde olduğu kişi ve kurumların taraf olduğu davalarda görev alamaz. Böyle şahsi sorumluluk getiren bir görevde şirket bünyesinde çalışan bir bilirkişinin bağımsızlığı nasıl sağlanacak?Gayrimenkul değerleme şirketlerinin bankalarla yaptığı sürekli sözleşmeler ortadayken, bu şirketlerin bilirkişi olarak görev aldığı banka bağlantılı gayrimenkul davalarında bağımsızlık nasıl sağlanacak? Bunun denetimini kim yapacak? Tecrübe ve Liyakat Kimin Kontrolünde? Kamulaştırma Kanunu’nun 15. maddesi uyarınca kamulaştırma alanında temel eğitim ve beş yıllık fiili çalışma şartı aranmıyor. Duyuruya göre gayrimenkul değerleme uzmanı gerçek kişiler yalnızca bu alanda başvuru yapabiliyor.Tüzel kişilere açık olan diğer gayrimenkul değerlemesi ile ilgili tüm alanlarda ise mesleki yetkinlik ve en az beş yıl fiili çalışma şartının açık ve net biçimde ispatı gerekiyor. Tüzel kişilerin bünyesine eklediği bilirkişilerin “FİİLİ”tecrübesi nasıl denetlenecek?Bölge kurullarının “En liyakatli olanı seçme” yetkisi, pratikte nasıl işleyecek? “Bizzat Yerine Getirme” İlkesi Ne Olacak? Bilirkişilik mevzuatı çok nettir:Bilirkişi, kendisine verilen görevi bizzat yerine getirmekle yükümlüdür.Bu görevi asistanına, çalışanına ya da başka bir kişiye devredemez.Raporu fiilen başkası yazmışsa, altına imza atan bilirkişi sorumluluktan kurtulamaz.Bugüne kadar bireysel bilirkişiler bu ilkeye göre denetleniyordu. Tüzel bilirkişilikte bu nasıl sağlanacak? Raporlara kim imza atacak? Gerçek kişinin sorumluluğu nereye kadar? Bilirkişi şirketten ayrılınca ek raporları kim hazırlayacak? Bilirkişi gruplarında şu sorunun da sorulduğunu görüyorum; Sistem dışına itilecek gerçek kişilere neden bilirkişilik temel ve yenileme eğitimleri aldırıldı? Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği açısından bakınca yeni yapılan seçimler öncesinde belirlenen yüklü gerçek kişi aidatları ve bilirkişilik sistemi dışında kalacak halihazırda bilirkişilik yapan gayrimenkul değerleme uzmanları nedeni ile üyeliklerin düşeceğini tahmin ediyorum.  Son Birkaç Soru Daha… Heyet halinde hazırlanan raporlarda tüzel bilirkişiler, diğer bilirkişilerle aynı ücreti mi alacak?Yoksa yarın vatandaşın önüne yüksek bilirkişilik ücretlerimi gelecek? Tüzel bilirkişiler, kendi uzmanlık alanlarında kıymet takdirlerini hâlihazırda sorunsuz biçimde yerine getiriyor. Buna rağmen gerçek kişilerin sistemden silinmesi hangi ihtiyacın sonucudur? Bilirkişilik kurumu sessiz sedasız özelleştiriliyor mu? Eğer öyleyse, bu dönüşümün bir sonraki adımı hangi meslek gruplarını etkileyecek? Her karar insan hayatına dokunuyor.  Bilirkişilik ile ilgili mevcut problemler giderilmeden üzerine yeni problemler eklemek sorunları büyütür.