Emlak Vergisi Kanununun geçici 23’üncü maddesinde yapılan değişiklikle, 2026 yılı için hesaplanacak bina ve arazi vergi değerlerinin, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki katını geçemeyeceği hüküm altına alındı. Düzenleme ilk bakışta mükellef lehine bir sınırlama gibi görünse de, uygulamada farklı yorumları beraberinde getirdi. Bazı hukukçular, vergi değeri 100 TL olan bir taşınmaz için ödenecek tutarın en fazla 200 TL olabileceğini savunurken, bazıları kanun metninden hareketle bu tutarın 300 TL’ye kadar çıkabileceğini ileri sürüyor. Bu tartışma ister istemez şu soruyu gündeme getiriyor: Yeni düzenleme ile rayiç değer üzerinden ödenen emlak vergimiz azalıyor mu? Öte yandan, EmlakVergisi Kanununun 29’uncu maddesinde yapılan bir başka değişiklikle, sonraki yıllarda uygulanacak artış oranı “Yeniden değerleme oranının yarısı” olmaktan çıkarılarak, doğrudan “Yeniden değerleme oranı”na bağlandı. Bu da, ilerleyen yıllarda emlak vergisi artışlarının daha yüksek olacağını ortaya koyuyor.Üstelikemlak vergisine esas rayiç değer; sadece emlak vergisinde değil; tapu harcında, değer artış kazancında, kıymetli konut vergisinde, veraset ve intikal vergisinde, bazı kamu taşınmazlarında ecrimisil hesaplarında veyine bazı belediye harç ve işlemlerinde aynen kullanılıyor. Ancak bana göre asıl tartışılması gereken konu artış oranları değil. Türkiye’de bir taşınmazın satış değeri başka, vergide esas alınan değeri başka, kamulaştırmada ve teminat işlemlerinde dikkate alınan değeri ise bambaşka. Bu çoklu değer yapısı, hem mülk sahipleri hem de kamu açısından ciddi bir belirsizlik ve farklı vergi türleri için bambaşka sonuçlar yaratıyor. “Vergiye esas değer” adı altında, piyasa gerçeklerinden kopuk ayrı bir kavramın varlığı sürdürülebilir değil. Bir taşınmazın gerçek piyasa değeri neyse, sistemde de o değer görünmeli; vergi de bu değer üzerinden, adil oranlarla alınmalı. Aksi halde yapılan her yasal düzenleme, geçici rahatlamalar ya da yeni tartışmalar üretmekten öteye geçmeyecek. Gerçek çözüm, geçici çözümler ile değil; şeffaf, tutarlı ve adil bir değerleme ve vergi sisteminin kurulmasıyla mümkün.