Kentsel dönüşümün tartışmalı konularından biri arsa payı meselesi. Günümüzde bir apartman yenilenmek istendiğinde kat maliklerinin takıldığı bir nokta da: Yıllar önce belirlenmiş arsa paylarının bugün adaleti yansıtıp yansıtmadığı. İşte tam da geçtiğimiz günlerde İzmir’de Fuar bölgesinde yer alan eski bir apartmanda yaşananlar, bu tartışmayı yeniden gündeme taşıdı. 1960’lı yıllarda kat irtifakı kurulan bu binada arsa payları eşit dağıtılmış. O yıllarda belki pratik görünüyordu ama bugün bina kentsel dönüşüme girince, dairelerin değerleriyle uyuşmayan bu dağılım nedeniyle dava açılmış. Mahkemenin beklediği ise oldukça net: Kat irtifakının kurulduğu tarihte dairelerin değerleri neydi ve doğru arsa payı ne olmalıydı? Bu sorunun cevabını bulmak için zamanın ruhuna, 1960’ların İzmir’ine doğru bir yolculuğa çıkmak gerekiyor. Fuarın Gölgesindeki Yaşam: Elimizdeki ilk bilgiler Fuar’ın o dönem nasıl bir odak noktası olduğuna işaret ediyor. Fuar çevresindeki evler, etkinlik zamanı büyük ilgi görüyor ve çoğu dönemsel olarak kiraya bile verilebiliyordu. Bu bölge, İzmir’in kalbinin attığı yerdi. Üstelik o yıllarda şehirde yüksek yapı sayısı bugünkü kadar fazla değildi. Bu nedenle bazı sokaklarda daha üçüncü kattan itibaren şehir manzarası görmek mümkünmüş. Hâliyle üst katların manzara avantajı vardı; fakat arsa payına nasıl yansıdığını anlamak için tek başına yeterli değil. Teknolojik Yetersizliklerin Değer Üzerindeki Etkisi: 1960’ların yapı teknolojisini bugünkü imkânlarla kıyaslamak neredeyse imkânsız. Malzeme çeşitliliği sınırlı, ulaşım kısıtlı, inşaat teknikleri oldukça ilkel sayılabilir. Bu nedenle özellikle çatı katları bugünkünden daha dezavantajlıymış. Sık yaşanan elektrik kesintileri ve yüksek binalarda asansörün dahi güvenilir olmaması nedeniyle, üst katların bugünkü oranında “Prim yapması” beklenen bir durum değildi. Ancak tüm bu olumsuzluklara rağmen teras daireleri bazı yönleri ile öne çıkıyordu: Ferahlık ve o dönem üst katta oturmanın prestiji. Teras ortak alan sayılsa bile kullanımda neredeyse tamamen o daireye ait olduğu için hatırı sayılır bir ek bir cazibe yaratıyordu. Zemin Katın Sürprizi Bu binayla ilgili ulaşılan bir kritik veri ise zemin kata dair. Bugün Fuar çevresinde zemin katların büyük kısmı dükkân olarak kullanılırken, o dönemde bu kadar yaygın bir uygulama değilmiş. İncelediğimiz binada da zemin kat konut olarak kullanılıyormuş. Bu, değer dağılımının geçmişte bugünkünden tamamen farklı dinamiklerle şekillendiğinin en önemli göstergesi. Arsa Payı Sadece Bir Rakam Değil Tüm bu bilgiler, arsa payının sadece bugünün gayrimenkul değerleriyle değil, aynı zamanda geçmişin sosyal, ekonomik ve mimari gerçekliğiyle iç içe olduğunu gösteriyor. Bir apartmanın arsa payını doğru belirlemek için bazen belediye arşivleri, bazen eski fotoğraflar, bazen de eski gazetelerdeki küçük bilgiler devreye giriyor. Bugün teknoloji her ne kadar hayatımızı kolaylaştırsa da, kentsel dönüşüm sürecinde hâlâ 60-65 yıl önce verilmiş bir kararın izini sürmek zorunda kalabiliyoruz. Çünkü arsa payı, kat maliklerinin adalet ilkesi içinde hak ettiği değeri alabilmesi için bazı durumlarda önemli bir unsur. Bu nedenle geçmişi anlamakbazen mülkiyet hukuku gibi konularda bile adaletin gerekliliği haline gelebiliyor. İzmir’deki bu gayrimenkul davası da bize bir kez daha gösteriyor ki, doğru arsa payı, doğru bilgiyle kurulur —yıl 1960’lar bile olsa.