Geçtiğimiz günlerde İzmir Ticaret Odası’nda ikinci kez düzenlenen "İzmir Kentsel Dönüşüm Zirvesi", sektörün önemli aktörlerini bir araya getirdi.
"Gayrimenkul Sektörünün Gözünden Kentsel Dönüşüm" ve "Kentsel Dönüşümde Ortak Akıl" başlıklı iki panelde, farklı perspektifler masaya yatırıldı. İlk panelde ağırlıklı olarak müteahhitlerin görüşleri öne çıkarken, ikinci panelde teknik uzmanların değerlendirmeleri dikkat çekti. Özellikle "Kentsel dönüşümdeki en büyük sorun, her meslek grubunun sürece liderlik etmek istemesi" tespiti, üzerinde düşünülmesi gereken bir vurguydu.
Disiplinlerarası Bir Süreç: Profesyonel Danışmanlık Şart
Kentsel dönüşüm; hukuk, mimarlık, mühendislik, jeoloji, değerleme uzmanlığı ve hatta sosyoloji-psikoloji gibi pek çok disiplinin ortak çalışmasını gerektiren karmaşık bir süreç. Ne var ki ülkemizde bu süreç, "Rant" odaklı bakış açılarıyla zaman zaman sekteye uğruyor. Vatandaş açısından bakarsak; Arsa payını müteahhide devrederek bir nevi ödeme yapıyor; kimi zaman ek maliyetlerle daha büyük bir daireye sahip olabiliyor. Ancak çoğu durumda da, "Eskisine göre daha küçük bir ev aldım" şikayetlerini duyuyoruz. Oysa unutmamak gerekir ki, yeni binaların deprem yönetmeliklerine uygunluğu ve modern standartları, konutun değerini artırıyor. Bana kalırsa asıl önemli olan, güvenli bir zeminde, sağlam bir evde yaşamak ve bu süreci doğru teknik danışmanlıkla yöneterek mağduriyet yaşamamak.
Arsa Payı ve Tapu Problemleri: Geçmişten Gelen Hatalar
Kentsel dönüşümde yalnızca imar durumu veya inşaat alanı değil, tapu senetlerindeki arsa payı hataları da kritik bir konu. Özellikle riskli yapılar yıkılmadan önce açılabilen "Arsa payı davaları", süreci sekteye uğratabiliyor. Çünkü yeni binadaki daire dağılımları ve ortak alan kullanımları, arsa paylarına göre belirlenebiliyor.
Sözleşmelerde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Müteahhitlerle yapılan sözleşmelerde, tıpkı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde olduğu gibi, detaylar hayati önem taşıyor:
- Teknik şartlar (malzeme kalitesi, proje uyumu),
- Daire konumu ve metrekare dağılımı,
- Ruhsat ve tamamlanma süreleri,
- Devir koşulları,
- Vekaletnamelerin kapsamı.
Bu maddelerin sözleşmede açıkça belirtilmemesi, ileride ciddi anlaşmazlıklara yol açabiliyor.
Değer Odaklı Paylaşım: "Alan" Değil, "Eşitlik" Esas Alınmalı
Son olarak, müteahhit ve mal sahibi arasındaki paylaşımın adil olup olmadığını anlamak için yalnızca metrekareye değil, bağımsız bölümlerin piyasa değerine bakmak gerekiyor. Kentsel dönüşümün sağlıklı ilerlemesi için tarafların kazan-kazan prensibiyle hareket etmesi ve bu dengenin şeffaf bir şekilde anlatılması şart.
Çözüm, çok sesliliği bir zenginliğe dönüştürebilen ortak akıl ve hukuki/teknik altyapının sağlamlığında yatıyor.
Berrin Gürsoy İplikçi
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
