Türkiye’de emlak vergisinin adaletli işlediğini söylemek zor. Özellikle müstakil ev sahipleri için... Çünkü bu sistemde ne yazık ki “az katlı” yaşayan daha çok vergi ödüyor, “çok katlı” yaşayan ise daha az. Bu ters orantının temel sebebi ise rayiç bedeller ile arsa payı hesaplama yönteminin birleştiği çelişkili yapı. Kemalpaşa Atatürk Mahallesi Örneği Yaşadığım ilçenin mütevazı bir mahallesinden, Atatürk Mahallesi'nden bir örnek vermek istiyorum. 2025 yılında bu mahallenin 50. Sokağı için belirlenen m² birim fiyatı 381 TL iken, 2026 için bu rakam 12.000 TL olacak. Artış oranı %3.050’yi, yani 31 katı aşıyor. Peki bu mahallede ne var? Cevap basit: Hiçbir şey. Ulaşım yok. Merkezden 50. sokağa çıkmak için yaklaşık 500-600 basamak merdiven tırmanmak gerekiyor. AVM yok, en yakın bakkal 500 metre ileride. Doğalgaz henüz gelmemiş. Fiber altyapı da bulunmuyor. Belediyenin sunduğu tek hizmet: çöp toplama. Bu mahalledeki evlerin neredeyse tamamı müstakil ve 40-50 yıllık yığma kâgir yapılar. Yani arsa payları tek yapılar.  276 m². Lik bir arsa üzerinde müstakil  bir eviniz olduğunu varsayalım.  Bu evin sadece arsa için ödeyeceği emlak vergisi 6.624 TL. Yapının vergisini de (yaklaşık 2-3 bin TL) eklersek, bu eski ve mütevazı evin toplam vergisi 8 bin TL’yi buluyor. Üstelik bu yalnızca Kemalpaşa’ya özgü bir durum değil. Eviniz müstakilse, Türkiye’nin neresinde olursanız olun emlak verginiz daha yüksek olacaktır. Hatta doğalgazı, kaloriferi, asansörü, fiber interneti olan; AVM’nin dibinde, merkezi konumda, sıfır bir daireden daha fazla vergi ödemeniz içten bile değil. Vergi Sisteminde Konut Ayrımcılığı mı? Mevzuattaki adaletsizlik yalnızca arsa payı farkından kaynaklanmıyor. Aynı zamanda “yapı sınıfı” ve “bina yaşı” gibi kriterler de çoğu zaman göz ardı ediliyor. Yapı maliyeti düşük, kalorifersiz, asansörsüz, tek katlı ve mütevazı evler; yapı olarak çok daha donanımlı, sosyal alanlı, güvenlikli ve merkezi apartman dairelerinden daha fazla vergi ödeyebiliyor. Bu durum açık bir şekilde, müstakil yaşam biçiminin cezalandırılmasıdır. Üstelik rayiç bedellere itiraz etmek isteyen vatandaş, karşısında karmaşık ve genellikle aleyhine işleyen bir sistem buluyor. Takdir komisyonları, gerçek kullanım değerini değil, emsal satışları ve mahalle ortalamalarını dikkate alıyor. Bu da birkaç lüks yapının bile, tüm mahallenin rayiç bedelini yukarı çekmesine neden olabiliyor. Vergide Adalet Mümkün mü? Elbette mümkün. Yapılması gerekenler gayet açık: Arsa payına göre değil, yapı maliyetine göre matrah belirlenebilir. Rayiç bedel belirleme süreci daha şeffaf ve denetlenebilir hale getirilebilir. Müstakil evler için sabit oranlı bir vergi tavanı uygulanabilir. Bu düzenlemeler hayata geçirilmediği sürece, özellikle küçük ilçelerde yaşayan, mütevazı hayat süren insanlar ağır bir vergi yükü altında ezilmeye devam edecek. Müstakil evler yalnızca bir yaşam tercihi değil, aynı zamanda bir kültürel miras niteliği taşımaktadır. Bu yükün altından kalkamayan vatandaşların evlerini satmak zorunda kalmaları, sadece bireysel değil, toplumsal bir kayıptır. Emlak vergisinin amacı kamusal gelir üretmektir, vatandaşı cezalandırmak değil. Ancak bugün, rayiç bedel sisteminin işleyişi ve arsa payı temelli vergi matrahı, adil bir vergi düzeni olmaktan çıkmış, bir gelir tuzağına dönüşmüştür. Ve bu tuzak en çok da, kendi emeğiyle bir ev yapmış, bahçesine bir meyve ağacı dikmiş, mütevazı bir hayat kurmuş insanları yakalamaktadır. Ne kadar az kat, o kadar fazla vergi mi? İşte bu, sorgulanması gereken bir düzenin ta kendisidir.